建築基準法の12条点検とは？改正内容や定期報告するための流れを解説

「建築基準法第12条に基づく定期点検」、通称「12条点検」は不特定多数の人が利用する建築物の定期点検です。12条点検は、建築物の所有者・管理者に義務付けられているため、避けて通ることはできません。
まずは、建築基準法の12条点検について、内容、点検対象、点検項目、点検周期、点検資格を確認していきます。

12条点検は、築年数の経過した建築物の放置による事故や災害を防ぎ、建築物の安全性を確保する上で非常に重要な点検です。
有資格者である調査官、検査官によって実施され、調査官、検査官から、特定行政庁に報告することになります。
しかし、建築基準法の12条点検は、検査の内容や検査の回数などが法令で細密に決められているほか、自治体によっても違うため、建築物の所有者・管理者が正確に把握することは難しい場合もあります。

建築基準法の12条点検は、建築物によって、国で定期点検を指定しているものと地方自治体で定期点検を指定しているものとがあります。
例えば、病院、福祉施設、劇場などは国が指定していますが、学校、事務所、共同住宅などは地方自治体が指定しています。
都道府県によって検査の対象となる建築物が異なりますので注意しましょう。
自身の所有・管理する建築物が検査の対象となっているのかどうか、自治体の公式サイトなどで確認しておくことで、検査対象でありながら未検査となることも防げます。

建築基準法の12条点検では、「建築物の敷地及び構造」、「昇降機」、「昇降機以外の建築設備」、「防火設備」の種別において点検項目が定められています。
建築物について、すべてを点検しなければいけませんが、建築設備については昇降機(エレベーターなど)、換気、排煙、照明設備、防火設備など、主に、法律上、設置が義務付けられている設備に関しては例外です。

建築物の敷地及び構造では、以下の項目を点検することになります。

• 敷地及び地盤
• 建築物の外部
• 屋上及び屋根
• 建築物の内部
• 避難施設等
• その他

敷地及び地盤には、通路、塀、擁壁が含まれます。
建築物の外部には、基礎、木造の土台、外壁が含まれ、屋上及び屋根には、屋上面、屋上周り、屋根、機器、工作物が含まれます。そして建築物の内部には、壁、床、天井、照明、懸垂物などが含まれます。
その他には、特殊な構造、避雷設備、煙突が該当します。
なお、建築物の敷地及び構造については、全体的に点検項目があり、対象部位のない建築物はありません。

昇降機では、以下の項目の点検をすることになります。

• ロープ式エレベーター
• 油圧式エレベーター
• 段差解消機

ロープ式エレベーター、油圧式エレベーターでは、かご上の部位を点検し、段差解消機は、駆動装置、最上階出し入れ口の部位などの点検をします。それ以外の部位は点検する必要はありません。

昇降機以外の建築設備では、以下の項目の点検をすることになります。

• 換気設備
• 排煙設備
• 照明装置（非常用照明）
• 給排水設備

換気設備には、居室の換気設備、防火ダンパー、換気設備を設けなければならない調理室の換気設備が含まれます。排煙設備には、排煙機、排煙口、給気口が含まれ、照明装置(非常用照明)には、非常用の照明器具と付随する予備電源が含まれます。 また、給排水設備は、飲料用の給水設備と排水設備を点検対象としています。
なお、給排水設備以外は、すべて、法令に基いて設けられている設備を対象としていることに留意する必要があります。

防火設備では、以下の項目を点検することになります。

• 防火扉
• 防火シャッター
• 耐火クロススクリーン
• ドレンチャー等

防火扉、防火シャッター、耐火クロススクリーン、ドレンチャーなどは、それぞれの部位とあわせて連動機構、総合的作動状況を点検することになります。
点検部位である防火扉、防火シャッター、耐火クロススクリーン、ドレンチャーなどは、感知器に連動して動作する防火設備があれば点検対象となります。

建築基準法の12条点検における点検周期は、建築物の敷地及び構造は3年以内毎となります。昇降機・昇降機以外の建築設備・防火設備は1年以内毎です。
ただし、建築物の敷地及び構造は、建物完成時に検査済証の交付を受けてから最初の点検に限っては6年以内実施します。昇降機、昇降機以外の建築設備、防火設備は、建物完成時に検査済証の交付を受けてから、最初の点検に限っては2年以内に実施するとされています。
したがって、建築物の完成から、建築物の敷地及び構造は6年目、9年目、12年目に点検することになります。昇降機、昇降機以外の建築設備、防火設備は2年目以降、3年、4年、5年と毎年点検することになります。

建築基準法の12条点検の検査は、一級建築士、二級建築士の他、講習を受講している検査資格者によって実施されます。
一級建築士、二級建築士の有資格者は、検査項目に関わらず、すべての点検ができます。
しかし、特定建築物調査員、建築設備検査員、防火設備検査員、昇降機検査員に区分される検査資格者は、国土交通省から資格者証の交付を受けた項目の検査しか実施することができません。
例えば、特定建築物調査員が、建築設備の点検はできないということになります。

建築基準法は平成28年6月1日に改正されており、12条点検についても改正後、建築物の敷地及び構造の追加、建築物等の調査・検査できる人の条件などに変更があります。
上記の建築基準法改正の背景にあるのは、平成24〜25年にかけて、宿泊施設などで大規模な火災事故が相次いで発生したことです。事故後には、建築物での排煙設備の未設置、防火設備の管理不届などが発覚しています。
以下に、建築基準法の改正に伴う12条点検の変更点についてまとめます。

	改正前	改正後
報告対象の建築物等の追加	建築物 建築設備 昇降機等 ※特定行政庁指定	建築物 建築設備 昇降機等 防火設備 ※国による政令指定
		建築物 建築設備 昇降機 防火設備 ※特定行政庁指定

点検対象となる建築物について、改正前は建築物、建築設備、昇降機等、すべて特定行政庁が指定するものに限られていましたが、改正後は、国が政令で指定する建築物も対象となりました。
そのため、建築物の所有者・管理者は、特定行政庁の指定だけでなく、国によって政令指定されていないか、今一度、確認する必要があります。

建築物等の調査・検査をする担当者の資格についても、改正前後で変更があります。
改正前は特殊建築物等調査資格者、昇降機検査資格者、建築設備検査資格者のうち、法定講習を修了した人が検査実施者として認められていました。
しかし、改正後は法定講習の修了後、国土交通大臣から資格者証を交付された人だけが検査実施者として認められるように変更されたのです。
また、法定講習の修了者である各資格者は、改正後、国土交通大臣から資格者証の交付を受けた者として、国に監督されると同時に、建築物の調査に対して、不誠実な行為をした際には、資格者証の返納などの罰則の規定も設けられることになりました。

建築基準法の定期報告を怠る、あるいは偽ると建築基準法第101条の罰則規定に値します。
罰則として、100万円以下の罰金処分、督促状の送付、建築物の所有者・管理者が損害を賠償することが定められており、大きなリスクを負うことにもなりかねません。
以下に、建築基準法の定期報告を怠ったり偽ったりしたときの罰則などについてまとめます。

建築基準法では、第7章 罰則 第101条に、第12条第1項又は若しくは第3項、又は第5項の規定による報告をせず、又は虚偽の報告をした者に対して、100万円以下の罰金に処するという記載があります。
そのため、建築物の所有者・管理者が検査通知を無視したり、報告書の提出期限を守らなかったりした場合には督促状が届きます。さらに督促状を無視し続けると罰則を受ける可能性もあるため、定期報告は必ず実施するようにしましょう。
意図的に検査通知書を無視したわけでなくとも、検査対象となっている建築物には定期報告の義務が課せられます。そのため、どのような状況でも報告を怠れば罰則の対象となります。
検査通知が届かないからといって報告は不要だと判断しないよう注意しましょう。
また、建築物の12条点検の定期報告を怠る、あるいは偽ったうえ、建築物で事故、災害などが発生した場合は、刑法、あるいは民法によって罰せられ、裁判で悪質だと判断された結果、執行猶予なしの実刑判決が下されたという事例もあるようです。

建築基準法の12条点検を怠ったり、偽ったりした建築物で事故や災害が発生し、万が一、他人に損害を与えた際には、建築物の所有者・管理者は損害を賠償する責任を負わなければなりません。
また、定期点検を実施し、報告義務を果たしていたとしても、その後、指摘を受けて改善しないといけないのにも関わらず、対応を怠っていたような場合も同様です。
例えばですが、建築物の外壁、看板などが落下し、歩行者が怪我を負った場合、建築物の所有者・管理者が損害の責任を負うこともあるのです。
建築物の所有者・管理者にとって、定期点検にかかるコストは、決して安価なものではありません。しかし、定期点検を怠る、あるいは偽ることで、最大100万円の罰金、さらには、損害賠償という、多額の損失を生む可能性があることを認識しておかなければなりません。

建築物の所有者・管理者は、特定行政庁から送付される検査通知書を受け取ったら、速やかに、検査会社に点検を依頼しなければなりません。
ここでは、検査会社に点検を依頼する際の流れについて、順を追ってまとめます。

建築物の定期検査の時期が近付くと、特定行政庁から検査通知が送付されます。
また、建築物の所有者・管理者は、検査通知書が届いても届かなくても、定期点検を実施し、報告するという義務を負っているため、日頃から、定期検査の時期を把握しておくことをおすすめします。

次に、定期検査を依頼する検査会社を決めます。
主な依頼先は不動産管理会社、建築設計事務所、建築士、設備業者となります。
依頼先は経験と実績があるか、会社の規模はどれくらいか(社歴、従業員数など)を比較したうえ、複数の依頼先に見積を依頼するといいでしょう。
依頼先によってサポート内容も費用も違うので、見積書を比較して納得のいく検査会社を選ぶようにしましょう。
その際は、検査から報告書の作成まで、一貫して行える会社を選ぶことをおすすめします。

検査会社を決めたら、必要書類を用意して点検の依頼を進めます。
用意するのは、以下の書類です。
必要書類に漏れがあると、検査と報告が遅れ、定期点検の期限を過ぎてしまうこともあるので注意しましょう。

• 確認済証
• 確認申請書
• 建築図面
• 消防設備点検報告書

初めて定期点検を迎えた建築物の所有者・管理者は、必要な書類がわからないということもあるかもしれません。
検査会社に問い合わせるなどして、必要な書類について確認するようにしてください。

検査会社に必要書類を提出したら、検査の日程を調整したうえ、検査を実施します。
基本的には、建築物の所有者・管理者の都合に合わせて日程を決めることができます。
検査当日は検査会社から建物、設備などについて、確認の連絡を受けることもあるため、電話の対応ができるようにしておきましょう。
また、確認の連絡を受けた際には、虚偽の報告とならないよう、正確に回答をしなければなりません。

定期検査の終了後、検査会社は検査の結果に基づき、報告書を作成します。
検査会社は、報告書ができ次第、建築物の所有者・管理者に送付します。
ここで、注意しなければならないのが、定期検査の報告書は、検査日から3ヶ月を過ぎると無効になることです。
したがって、建築物の所有者・管理者は、定期検査の終了後、検査会社から報告書を受け取ったら、速やかに報告書の記載内容を確認し、押印したうえで、検査会社に返信しなければいけません。
その後、検査会社から特定行政庁に報告書が提出されれば、建築物の所有者・管理者の定期点検の義務を果たせたことになります。

12条点検の費用相場は、以下の表の通りです。
建設会社や管理会社など、複数の会社が関わるため、費用の変動が生じやすいことに注意が必要です。
表を基準にして、見積もりを済ませてから依頼する方法が最適です。
なお、延べ床面積が3,000㎡を超える場合は、別途見積もりをする必要があります。

	特定建築物定期調査		建築設備定期調査
延べ床面積	共同住宅	共同住宅以外	共同住宅	共同住宅以外
～1,000㎡	35,000円～45,000円	40,000円～55,000円	30,000円	30,000円
～2,000㎡	45,000円	50,000円～70,000円	30,000円	35,000円
～3,000㎡	52,000円～55,000円	60,000円～80,000円	35,000円	40,000円

建築基準法の12条点検は、建築物の所有者・管理者の義務であります。
検査を怠ったり、虚偽の報告をすると100万円以下の罰則を科せられることもあるため、検査通知書を受け取ったら、すぐに検査の手配を進めなければなりません。
建築物の所有者・管理者は、この記事の内容を参考に、正しい手順で12条点検の報告をするようにしましょう。