ホームインスペクション（住宅診断）とは？費用の相場とメリットや注意点も解説

中古住宅は手頃な価格や購入後に好みの部屋にリフォームできますが、新築住宅と異なり、建物が劣化しているかもしれないのは不安材料です。
そのため購入前に建物検査をしたくても、費用も気になります。

本記事ではホームインスペクションの概要や費用相場、メリットや注意点を解説しているので、中古住宅の劣化が心配な方は参考にしてください。

売り主と買い主の目的は異なっても、住宅診断の呼び名もあるホームインスペクションは、
取引前の中古住宅の劣化状況を把握するには欠かせない建物検査です。

ホームインスペクションとは何か、実施する目的や検査の概要を解説します。

ホームインスペクション（別名：住宅診断）とは、ホームインスペクター（既存住宅状況調査技術者）が実施する建物検査です。
対応するホームインスペクターは、建築に関する法規や住宅診断に精通した住宅診断士であり、売り主や買い主に影響を受けない第三者の観点から調査します。

実施するのは、中古住宅を売買する前が一般的です。
検査により、住宅の欠陥の有無や劣化状況に加え、修繕すべき部分と適した時期および工事にかかる費用のアドバイスを受けられます。

構造上の問題が原因になっている建物の傾きの他、シロアリ被害や雨漏りなどがおもな検査対象です。
不動産会社が売買する際に説明義務がある建物状況検査より、ホームインスペクションではさらに踏み込んで調べます。

買い主がホームインスペクションを依頼する目的は、専門家の診断により建物の状況を正確に把握し、不安を解消するためです。
中古住宅の購入費用は多額であり、後悔したくない思いも理由になっています。

検査により知りたいのは、購入後に住み続けられるのはどれくらいの期間か、メンテナンスにかかる費用といつ頃になりそうかなどです。

一方の売り主は、不動産会社の査定とは別に専門家の診断を受けると、価格設定をする際の根拠にできます。

物件の安全性を担保できると、売却しやすくなるのも検査を依頼する目的です。

また、専門家による詳細な調査の結果は、引き渡し後に物件の損傷が見つかる懸念を払拭し、自信を持った販売活動につながります。

ホームインスペクションの検査方法は、目視による外観および建物内部の劣化状況を確認する一次検査と、部分的に破壊して内部を確認する二次検査の2種類です。

一次検査（基本調査）は、不動産会社が説明する際に欠かせない建物状況検査が該当します。
屋根や外壁の劣化状況や損傷の有無、建物の傾きなど外観から判断する項目に加え、構造上の問題点を探る目的で床下も検査対象です。
内部では、ひび割れや雨漏りのシミ、シロアリ被害の有無を調べます。

二次検査（詳細調査）は、壁の一部を破壊し、目視で調査できない内部の劣化状況を確認する作業です。
検査会社によって、一次検査だけがホームインスペクションのケースもあるため依頼する際には詳細を確認しましょう。

実際のホームインスペクションにかかる費用相場は、建物の形態や住宅の劣化状況、検査内容および項目数によって異なります。

検査会社によって診断方法や項目数に違いがあるため、費用だけでなく検査項目数にも着目しましょう。

建物面積が30坪（100平米）の戸建て中古住宅を検査するとき、一次検査だけなら5～7万円、二次検査は7～13万円が目安です。

一次検査には目視に加えて、レーザーレベルを使った建物の傾き調査も費用に入っています。
調査内容は実施する会社によって異なり、一次検査の基本メニューが10万円以上になるケースも珍しくありません。

給排水管路検査をオプションメニューに提供している会社もあり、物件の築年数や劣化状況、リフォーム履歴に応じて取り入れましょう。
検査にかかる時間は、一次検査だけのときは3～5時間で完了します。

マンションを検査する場合、破壊調査は他の住戸に影響がおよぶため実施できず、基本的に一次検査のみです。
費用相場は、建物面積30坪（100平米）で4～6万円が目安になります。

床下や外壁など目視で確認する箇所が戸建てよりも少なく、専有スペースは2～3時間で完了するのもマンションの特徴です。

検査会社によっては、基本メニューを4万円台で展開していますが、広さを30坪（100平米）以下に限定しているケースもあります。
築年数によって基本メニューの対象外になるときもあり、契約前に利用条件の確認や見積り依頼が欠かせません。

検査費用を誰が負担するのか明確な取り決めはありませんが、中古住宅の不具合によるリスクを回避したい買い主が負担するケースが定着しています。

不動産会社に促され、売り主が検査費用を負担するときもありますが、提携先に依頼するため中立的な立場を担保できない建物検査になりがちです。

また、不動産会社が売り主の物件では、自社で検査を済ませて販売するケースや専任媒介契約とセットにした無料検査を売り主に提供するメニューもあります。

不動産会社が費用を負担した検査では、売り主と買い主の双方に正確な検査結果を伝えないおそれがあり、注意が必要です。

住宅診断はあらかじめ検査項目が決まっており、どこの会社に依頼しても基本メニューに差異はありません。

ただし、建物状況検査や耐震診断など目的が異なる建物検査では、検査項目や実施時期、検査費用に違いが生じます。

診断項目	詳細
A:外回り	基礎、外壁、屋根、軒裏、バルコニーなど
B:室内	屋内の壁や柱・梁、床、天井、階段、サッシやドア、シャッターや雨戸など
C:床下	土台および床組、基礎および床下面
D:小屋裏・天井裏	梁、桁、小屋組および野地板、各階の天井裏
E:設備	給排水・給湯設備、換気設備、火災報知器

参照：NPO法人日本ホームインスペクターズ協会

定められた検査項目は5つに分類してあり、外部から室内や設備、床下および屋根裏を調査するのが基本的な流れです。

報告書を書式にしたがって作成し、検査を終了します。

建物検査には、ホームインスペクション以外に建物状況検査や耐震診断もあり、検査を手がけるのはホームインスペクターです。

建物状況検査は、売買契約や賃貸借契約の前に、物件の現状を把握する目的で不動産会社が依頼します。

検査項目数を少なくしたり診断結果を偽ったりするなどの不適切な行為が発覚したときは、懲戒処分の対象になる点がホームインスペクションとの違いです。

耐震診断はホームインスペクションと同時に受診できる検査であり、現行の耐震基準を満たしているかを診断します。

築年数が経過した住宅を購入するときや所有する住宅をリフォームする前に利用できますが、耐震診断単独で利用した際には修繕すべき箇所のアドバイスは受けられません。

建物状況検査は宅地建物取引業法に基づく検査であり、目視による調査です。

破壊しないため壁の内側など完成後に見えない部分は検査できませんが、施工の不具合や劣化状態を確認できます。

検査費用は、実施する会社によって開きがあり、5～15万円が相場です。
ホームインスペクションと異なり、マンションの共用部分も対象になります。

耐震診断は、目視による予備診断の結果に応じて、詳細診断は一次診断から三次診断のどれかで実施する調査です。

現在の耐震基準が適用になっていない中古住宅向けの検査であり、ホームインスペクションと同時に実施すると中古物件の現状把握に役立ちます。

費用相場は予備診断が約1万円、詳細診断は1m²あたり2～3千円が目安です。

建物検査を実施すると、売り主も買い主も、支払った費用以上の安心を入手できます。

買い主は購入前に不安を払拭できるうえ、購入後のメンテナンス計画を立案する手間も省ける点がメリットです。
売り主は手放す物件の価値を確認できる他、売却後のトラブル回避に役立ちます。

第三者による中古住宅の検証は、売り主には、不安なく売却できる点がメリットです。

リフォーム履歴や大切に使ってきた実績が評価を高め、築年数や周辺の相場以上の価格に設定できます。
ホームインスペクションの受診によって専門家から品質証明を得られ、売却期間を短縮化する効果も見逃せません。

買い主は、安心して住み続けられる物件を探す物差しに使え、隠れた欠陥や築年数以上に劣化した住宅を購入するリスクを避けられます。
物件の評価や価値と比較して、適切な販売価格なのかの見極めにも役立つ点がメリットです。

ホームインスペクションは、中古住宅の売買を活発化する役割も担っており、売り主と買い主双方が納得できる取引につながります。

ホームインスペクションでは、リフォームすべき箇所や将来のメンテナンスに関するアドバイスも検査とセットです。
入居前にリフォームする箇所が把握できれば、想定外の損傷や劣化により出費が増える心配もありません。
適切なリフォーム工事を実施できるうえ、住宅ローンにリフォーム予算も組み入れられます。

また、住宅のメンテナンス費用は高額ですが、専門知識がなければ実施時期の見当もつきません。

しかし、ホームインスペクションを受診した物件は、メンテナンスするタイミングや費用の概算も購入前にアドバイスを受けられます。

早期に資金計画を立案できるため、家族のライフステージによる家計状況の変化にも無理なく対応できる点がメリットです。

瑕疵保証保険とは、引き渡し後の住宅に見つかった重大な欠陥や不具合に対する保険であり、既存住宅売買瑕疵担保責任保険が正式名称になります。

保険契約により、売り主が負担する修繕費用を軽減できるとともに、買い主は住宅ローン控除を利用できる可能性が生じる点がメリットです。

住宅ローン控除は、登記簿上の建築日付が昭和57年（1982年）1月1日以降の住宅でなければ利用できません。
この日付より前に建築した中古住宅で控除を利用するには、瑕疵保証保険への加入が条件です。

瑕疵保証保険は、ホームインスペクション実施済みと新耐震基準を満たしているのが加入要件になっています。
建物検査を依頼する際に瑕疵保証保険に加入したい点も伝え、住宅ローン控除を利用できる準備を整えておきましょう。

売り主も買い主も、建物検査を受ける前に注意点を確認しておくとトラブルを低減できます。
加えて、住宅診断を依頼するのに適したタイミングも把握し、費用の準備や売買契約のスケジュール調整に活用しましょう。

売り主は、ホームインスペクションの受診を判断する立場です。
評価が低いと売れにくくなるリスクがありますが、隠さずに買い主に伝えなければなりません。
高評価を得たときは短期間で売却できる点も考慮し、総合的に判断します。

買い主は、ホームインスペクションの利用が、売り主と買い主のメリットになるのを承知している不動産会社を探しましょう。
建物検査の利用に消極的な不動産会社は、検査によって契約成立が遅くなるのを嫌いますし、査定額と診断結果に違いが生じるのを快く受け止めません。

この他、自社に都合の悪い結果を隠す目的で、提携先の利用を押し付ける会社もあります。

ホームインスペクションの利用に前向きな不動産会社を探すとともに、買い主自身も建物検査に関する知識を身につけましょう。

ホームインスペクションは、購入申し込みを済ませてから契約を締結するまでが適しています。
診断結果に基づくリフォーム工事をおこなう場合、費用を住宅ローンに上乗せできるからです。

申し込みにより優先的に交渉する権利があり、他の方への売却をストップする依頼もできますし、多大な不具合や劣化が見つかったときは購入しない選択肢も残せます。

引き渡し後に実施しても修繕費用は売り主負担ですが、入居するタイミングが遅くなるのは避けられません。

住宅の購入申し込み直後にホームインスペクションを受診しても、結果が出るまでには2週間かかるのが一般的です。
中古住宅は短期間での成約を目指す売り主も多く、建物検査の結果が出るまでに他の方と契約しかねません。
契約を待ってもらうためにも、申し込むときに検査を受ける旨を伝え、双方にメリットがある点を共有しましょう。

物件の引き渡しが完了していても、一定期間は、契約不適合責任に基づいた損害請求の期間です。
契約に契約不適合責任の免責を盛り込んでいなければ、検査によって新たな不具合や損傷が見つかったときに、修繕費用や損害賠償を売り主に請求できます。

しかし、修繕工事中の仮住まい生活を負担に感じるケースもあるため、できるだけ早期に検査を実施しましょう。

建物検査のホームインスペクションは、住宅の損傷や劣化状況をホームインスペクターが第三者の立場から判断する住宅診断です。

費用は5～7万円が相場になっており、住宅の形態や広さによって異なります。

リフォームする箇所や費用の概算、購入後のメンテナンス作業を実施する時期まで把握できるのが利用するメリットです。