建物点検（12条点検）とは？検査対象・検査項目・気を付けておくことを解説

構築物の所有者には、官公法および建築基準法に基づき定期報告義務があります。
このためにおこなうのが建物点検、いわゆる12条点検です。

本文では12条点検の内容、重要性や信頼のおける点検業者選定の必要性をわかりやすく説明していきます。

建物点検とは、建築基準法第12条に基づく定期報告のためにおこなう点検で、一般的に12条点検と呼ばれています。

官公庁施設の建設等に関する法律と建築基準法で規定されている建築物や昇降機・建築設備・防火設備が対象で、損傷や腐食・その他の劣化状況の点検をおこないます。
安全性を確保するうえで重要な点検になりますが、内容は自治体によって異なる場合があるため確認が必要です。

本章では建築点検の概要や目的を解説します。

建物点検とは建築基準法12条に基づきおこなわれている制度で、特定建築物・防火設備・昇降機および遊戯施設・特定建築物における建築設備の点検について定められています。

所有者や管理者が安全を確保するために、専門技術者が定期的な調査・検査をおこない、その調査結果を特定行政庁に報告します。

制度ができた背景には、ホテル火災や診療所火災など大きな火災事故が頻発し、被害拡大の原因として建築物が適切に管理されていなかった点があります。
建築物を使用する前に適法性をチェックし、使用開始後にも引き続きその状態を確保するために定期報告制度が設置されました。

また、この調査・検査は1級建築士・2級建築士または国土交通大臣などから資格者証の交付を受けた者がおこないます。

建物点検のおもな目的は、建築物や昇降機など建物設備の定期的な調査・検査を実施後、結果報告を所有者や管理者による義務づけにして安全性を確保することです。

さらに、耐久性維持や法令遵守・災害に対する備えの目的もあります。

この点検は、建物の所有者や利用者が安心して管理・居住ができることを目指しています。

建物点検の定期報告とは、構築物の所有者や利用者が安全に管理し利用するために点検し、報告する制度です。
定期報告制度が制定された背景には、多数の死者が出る火災事故が多く発生した原因の1つに建築物管理不足および放置が認められた点があります。

こうした事態を踏まえ、建築基準法を改正し、平成28年6月より新たな定期報告制度が施行されています。

制度施行により建築物を使用する前の適性をチェックできるだけでなく、そのあとも継続して把握できるようになりました。
定期報告制度では、まず建築物の管理者が調査・検査を実施できる有資格者へ依頼をおこないます。

次に有資格者による調査・検査が実施され、作成された報告書を所有者や管理者から市へ提出する流れです。

報告書は市によって受理・審査がおこなわれ、是正が必要な場合には通知がなされます。

建物点検の検査対象は、建築基準法により事務所等で階数が３以上かつ延べ面積 200㎡を超える建築物とされています。

さらに、特殊建築物で用途に供する面積が200㎡を超える又は階数が3階以上かつ用途に供する床面積の合計が100㎡を超える建築物も対象です。

なお特殊建築物とは、建基法第6条第1項第1号､別表1に示す共同住宅・倉庫・車庫・病院などを指します。

対象物件は、地方自治体により異なる場合があるため、個別に確認しなければなりません。
判定基準は要是正・要重点点検・指摘なしの3つです。

要是正は修理や部品の交換により是正が必要な状態であり、所有者に是正を促すものです。
要重点点検は、次回の調査・点検までに要是正に至る可能性が高い場合に出されます。
所有者に対して速やかに重点点検を促すとともに、要是正箇所に関して速やかに対応を促します。
指摘なしは、これらに該当しないものです。

建物点検の検査対象項目は、建築物・防火設備・建築設備・昇降機等の4つです。

本章ではそれぞれの項目の詳細、また建物点検の実施周期も具体的に説明していきます。

建築物の定期検査項目は敷地および地盤・建物外部・屋上および屋根・建物内部・避難施設・非常用侵入口などの5つです。

敷地および地盤では、建物周辺の陥没や地盤沈下・傾斜を確認するとともに排水管のつまり・避難通路確保・塀や擁壁の安全性・屋外機器全体の状態を確認します。

建物外部では、基礎部分に地盤沈下にともなうひび割れがないか、地盤沈下による木造土台の劣化や安全性の確認・外壁の安全性・窓サッシ劣化や変形の確認がおこなわれます。

屋上および屋根では、ひび割れや反りの有無や歩行上の危険・屋上周辺の著しいひび割れ・金具の腐食・高架水槽の安全性がチェック項目です。

建物内部は、内壁や床躯体の割れやズレおよび腐食がないか・天井の浮きや劣化損傷の有無・照明器具の安全性・換気設備に関して点検がおこなわれます。

避難設備や非常用侵入口は、避難の支障となる障害物有無や手すりの状態・階段の障害物や可燃物放置・排煙設備の状態を確認します。

5つの箇所の検査方法は目視・設計図の確認・巻尺による測定・テストハンマーによる打診などです。
実施周期は3年以内ごととされていますが、検査済証の交付を受けた（建物完成時）後、最初の点検は6年以内に実施とされています。

防火設備の検査項目は、防火扉・防火シャッター・耐火クロススクリーン・ドレンチャーその他の水幕を形成する防火設備の4つです。

防火扉は、周辺への障害物の放置がないか・扉の設置状態に問題はないか・危険防止装置の安全性を確認します。

防火シャッターは、シャッター周辺の障害物の放置や駆動装置の安全性・危険防止装置の配線や予備電源問題・煙探知機や熱探知機の設置位置や動作が確認されます。

耐火クロススクリーンは、設置場所や周辺の障害物の有無・駆動装置およびカーテン部などの劣化や損傷・危険防止装置の安全性・煙熱感知器の設置位置が検査内容です。

ドレンチャーその他の水幕を形成する防火設備は、ドレンチャー付近の障害物や散水ヘッド・開閉弁・排水設備の安全性・貯水槽の劣化や損傷および水質を確認します。

防火設備の点検周期は1年ごととされており、検査済証の交付を受けた（建物完成時）あと、最初の点検は2年以内に実施とされています。

建築設備の検査項目は、給排水設備・換気設備・非常照明設備・排煙設備の4項目です。

給排水設備は、受水槽や高架水槽・加圧給水配管、汚水槽や排水管設置場所の適性や運転異常・腐食や漏れの確認をおこないます。

換気設備は、給排気口設置位置や取り付け状況・各室の換気状況・空調設備に問題はないか・換気フードの換気状態や防火ダンパーの作動問題を確認します。

非常照明設備は、非常用照明が適切に取り付けられているか、誘導灯や非常用照明の専用電気回路の確保などがチェック項目です。

排煙設備は、排煙機の動作や排煙口位置や取り付け状況、障害物の有無の確認・排煙風道の劣化や損傷有無などを確認します。

調査方法は、目視や触診・設計図の確認・巻尺による測定・機器の動作確認や温度計による測定となっています。
建築設備の点検周期は1年以内ごととされており、検査済証の交付を受けた（建物完成時）あと、最初の点検は2年以内に実施しなければいけません。
ただし、国土交通大臣が定めた項目により、昇降機以外の建築設備に関しては、建築基準法では3年以内ごととなっています。

昇降機等の検査項目には、エレベーター・エスカレーター・小荷物専用昇降機・遊戯施設などがあります。

各箇所の機関室通路や階段および戸の施錠や室内に問題がないか、制御器は正常に作動するか、階床選択機や巻上げ機・ブレーキ作動の確認が必要です。

また、電動発電機や速度・降下防止装置の設置や作動・かごや構造および操作盤や操縦機に問題はないかもチェック項目です。

検査項目を目視・触診・聴診・測定・機器の動作確認をおこない調査します。
点検周期は1年ごととされておりますが、検査済証の交付を受けた（建物完成時）あとの最初の点検は2年以内に実施となっています。

建物点検は、建築基準法第12条の2に記載されているとおり、建築物調査（検査）員に依頼しておこなわなければいけません。
実際には、建築士事務所や専門業者への依頼になりますが、違いがわからない方も多いでしょう。

本章では両者の具体的な業務内容を説明していきます。

建築士事務所は、設計や工事の管理・建築工事の指導監督や契約に関する事務などをおこないます。

建築士法に基づいて都道府県知事により登録をおこなっていなければいけません。
建築士事務所には国家試験により国土交通大臣より免許を受けた一級建築士と都道府県知事の免許を受けた二級建築士や木造建築士が在籍しています。

建築に関する企画や設計・見積り・確認申請などの代理や住宅金融支援機構適合証明など、また建築に関する相談や調査・諸手続き、建築全般に関する相談が可能です。

都道府県には47事務所協会会員・6つのブロック協議会で構成された建築士事務所団体である事務所協会が設置されており、建築士事務所はこれらの団体に所属しています。

一級建築士・二級建築士・建築物調査（検査）員は建築士事務所だけではなく、専門業者に在籍している場合もあります。

専門業者には日本耐震診断協会などがあり、業者によってはドローンや赤外線カメラなどを用いて独自の点検方法も可能です。
建築物の中には目視で行うのが困難な場合があります。

また、外壁の全面打診では、今までは足場の設置やゴンドラ・高所作業車が必要となり費用が大きくなってしまうのが問題でした。

しかし、赤外線カメラを用いれば、打診をおこなう箇所を特定できるため大幅にコスト削減が可能となります。

高所作業車やゴンドラでもアクセスが難しかった場所では、ドローンを用いて調査をおこなうと時間の短縮も可能です。
大型建物など検査困難案件に関しては、専門業者による独自の調査方法を選択するのもよいでしょう。

建物点検は、周期を守らなければ罰則があります。
実施するにはまとまった費用が必要といった注意点がありますが、建物の維持管理を適切におこなえば入居者確保や安心した暮らしの実現にも効果的です。

本章では罰則規定や維持管理・費用面の注意ポイントを説明していきます。

12条点検は建物の安全を確認する重要な定期点検であり、建物の所有者・管理者に課せられた義務です。
怠ると罰則対象となる場合があるため注意しましょう。

建築基準法第101条では、該当するものに関しては100万円以下の罰金に処すると定められています。

12条点検実施時期が近くなると団体から案内が届きますが、初回点検の場合など通知が届かずうっかり忘れてしまったケースもあります。

通知が来ていないから点検義務が免除されているわけではないため、点検時期をきちんと把握しておかなければいけません。

定期点検を実施したからといって、終わりではありません。

定期報告制度が施行された背景には、建築物が適切な状態で管理されていなかったために引き起こされた重大事故の頻発があります。

こうした事態を踏まえ、継続的に適切な状態を確保し続ける点が重要であるとするのが定期報告制度です。
維持管理が適切でなければ、火災や地震での大きな事故につながりかねません。

このような点からも、点検実施機関が作成した定期報告書に基づき、適正な建物維持管理に努めましょう。

建物点検を実施にあたっては、まとまった費用が必要となります。

価格を把握し、また、計画的にその費用を準備しておかなければいけません。

定期検査の費用は、基本料金以外に申請代行諸経費や交通費・初回報告書作成費・機会排煙検査費用などが必要となります。
費用相場は、特定建築物定期調査の場合と建築設備定期検査に分けられ、またマンションなど共同住宅であるか・延べ床面積などでも変わってきます。

建物の大きさや形状、検査方法により費用が大きく変化するため信頼できる業者に相見積りをとるなど、見積りを精査しなければいけません。

建築物の所有者には、一般的に12条点検と呼ばれる建物点検を行う義務があります。

12条点検は、適切な建物を正しく継続して管理していく目的で設置されており、入居者の安全上でも重要な検査となっています。
違反すると罰則が課せられる恐れがあるため注意しなければいけません。

点検の依頼は専門の有資格者が行わなければならず、まとまった費用が必要なため、信頼できる業者に相見積もりをとるなど費用面でもきちんと計画をしておくとよいでしょう。

一般財団法人日本耐震診断協会では、様々な方法によって建物点検を行なっており、また豊富な実績があります。
建物検査の検査方法や費用面など幅広く相談が可能です。