外壁打診調査とは｜必要性や調査方法について詳しく解説｜（一財）日本耐震診断協会　（東京・大阪）

外壁（タイルやモルタル）の劣化を調査する方法は、接触法と非接触法の二つに大別できます。接触法では、打診棒を使って外壁を叩き、劣化の状況を調べる打診法が主流です。
一方、非接触法では、赤外線カメラを用いて外壁の状態を調査する赤外線法が行われます。

外壁打診調査

作業員が専用の道具である打診棒を用いて直接外壁を叩き、劣化や損傷の有無を確認する方法です。打診棒を使って叩くことで生じる音（打診音）を聞き分けることで、外壁のタイルやモルタルが浮いていないかを判断します。
一般的には仮設足場や高所作業車を使用する方法があります。また、屋上からロープを使って降下しながら調査を行うロープアクセス打診もあります。このロープアクセス工法は、小規模な外壁補修工事にも適用可能です。

足場を組み立ててから建物の外壁を打診する方法は、作業員が外壁に近づき、目視と触診を同時に行うことが可能なため、作業現場で頻繁に用いられます。
足場の組み立てによる打診法の最大の利点はその精度です。時間や手間、費用がかかるものの、非常に正確な結果を得られます。特に、建物が古くて打診を確実に行いたい場合や、目視と触診調査を詳細に行って修繕が必要な場所を特定したい場合に適しています。
また、作業員が外壁に近く作業できるため、悪い箇所にマーキングを施すことが可能です。これにより、他の作業員もそのマーキングを見て、どの部分が問題なのかを容易に理解できます。

ただし、足場を組むためには時間と人員が必要となり、作業が完了するまでに時間がかかるというデメリットもあります。壁の老朽化が目視で確認できる、壁にひび割れや剥がれが見られる、見た目に状態が悪い建物などに対する調査が特に有効です。

ロープアクセス工法による外壁調査は、建物の屋上の丸環や強固なコンクリートの架台に安全ロープ（メインロープ・ライフラインの2本）を固定し、そのロープを建物の下に吊るして検査員が降下しながら外壁を打診棒により打診をして外壁調査を行うと言う手法です。
ビルの外壁補修や特定建築物定期調査の外壁全面打診等調査に対応しています。

外壁ロープ打診調査は・・・

• 仮設足場などの設置を必要としないため、費用を大きく削減することが可能です。
• 特定建築物定期報告での外壁全面打診等調査や
  外壁の補修目的の外壁点検に対応しています。
• 外壁調査後のタイルの補修工事にもロープアクセス工法は対応しており、
  外壁タイルやモルタルの補修及びシールの打ち替えを低料金で行えます。
• 日本耐震診断協会は全国に出張調査（点検）を致しております。

ロープ打診調査は、一般的によく用いられる点検方法で、足場を組む必要がないため、コストがかかる打診法の中では比較的リーズナブルな選択肢となります。
作業員がロープに吊り下げられて作業を行うため、小規模から中規模の建物に特に適しています。ただし、屋上にロープを固定できるポールや支持体がない場合、この方法を用いることはできません。そのため、実際に作業を開始する前に現地の状況を調査することが必要となります。
定期的な外壁調査は法律で定められており、マンションなどのオーナーには定期報告制度が義務付けされています。不動産を良い状態で維持する上で、外壁点検は重要であり、不具合を早期発見できれば修復や小規模な工事で費用を抑えられるでしょう。

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外壁赤外線調査

外壁調査は、建物の外観を美しく保つだけでなく、建物の保護能力を維持し、災害などから守るためにも重要です。
建物の外観が劣化するのは避けられないことであり、普段からその状態を注視する人は少ないため、外壁調査の必要性に疑問を持つ方もいるかもしれません。
また、外壁調査には費用がかかるため、外壁に明らかな問題が発生してから調査を行う人もいます。しかし、安全性を考慮すると、そのような対応はお勧めできません。
ここでは、外壁点検の必要性について、4つの観点から説明します。

平成20年に行われた法改正により、「建築基準法第12条に基づく定期報告制度」の外壁点検開始時期については以下のように義務化されています。

• 特定建築物定期調査により異常が認められたもの
• 竣工後10年を超えるもの
• 外壁改修後10年を超えるもの
• 外壁の全面打診等調査の実施後10年を超えるもの

この法令によって、目視及び部分打診調査は8年〜10年ごと・全面打診等調査は10年ごとに行い調査結果を報告しなければいけません。

建築基準法第101条では、「適切なタイミングで外壁調査を行わなかった場合、100万円以下の罰金に処する」と表記されています。

外壁の落下事故は、全国で過去に何度も起こっており、通行人がケガをする事故の実例もあります。

大きなビルやマンションの外壁が剥離していても、素人目にはほとんどわかりません。点検を怠ったことで、外壁が崩れ落ちたところに人がいれば大事故になります。

外壁の経年劣化を放置して整備しないのは、法律違反だけでなく、人の命を奪いかねない危険な行為です。
取り返しのつかない事故になる前に、外壁を点検して安全な状態にしておくことが重要になります。

外壁にひびが入っていたり、剥がれがあるような建物は見栄えが良くありません。

築年数が短くても、何らかのトラブルで外壁が剝がれてしまうと、古く見えてしまい不動産価値が下がります。

定期的な外壁点検を行うことで、トラブルが起きている箇所にいち早く気づくことが可能です。外観を修理すれば、利用者の安心と信頼を得られますし、事故を起こす心配もなくなるでしょう。

早めに補修し劣化を食い止めれば、建物の見栄えを良くするだけでなく、不動産価値を高められます。

地震や津波などの大規模災害が発生した際に、避難所として利用できるくらいに安全性を高めておきましょう。

外壁点検を怠ってしまうと、大きな地震で建物全体が揺れ、落下物が人を襲い、犠牲を生むこともあります。定期的な点検で外壁を調査しておけば、災害時の被害を最小限にでき、安全を確保することが可能です。

外壁ロープ打診検査とは、作業員がロープを使って降下しながら外壁の打診調査を行う方法です。これはロープアクセスとも呼ばれ、レスキュー隊が使用する特殊な技術を活用しているため、安全性が高いという特徴があります。

この方法は中小規模の建物の打診調査に適しています。屋上の丸環などに安全ロープを固定し、安全確認を行った後、ゆっくりと降下します。その際、打診棒を使って外壁を叩き、壁の亀裂や塗装の剥がれがないかを目視で確認します。

ドローン調査では見落としがちな細かな亀裂や外壁の剥がれも、この方法であれば発見することが可能です。

検査に使用する道具はロープと打診棒というシンプルなものだけなので、仮設足場の設置や高所作業車の配置は必要ありません。大規模な作業のための足場組立などの事前準備が不要で、コンパクトに作業を開始できるため、人件費を大幅に削減することが可能です。

敷地が狭く駐車スペースがない場合でも、外壁ロープ打診検査ならば敷地のスペースを気にする必要はありません。高所作業車や足場が設置できないような現場でも、点検が可能です。また、ドローンなどの最新機器を導入しなくても、確実な点検を行うことができます。

外壁ロープ打診検査は、基本的に雨天以外の日なら作業が可能なため、作業計画を立てやすいというメリットがあります。雨が多い季節を除けば、点検スケジュールを容易に組むことができ、不動産の所有者の都合に合わせて調査を進めることが可能です。

一方、赤外線方式の場合、曇りや雨の日には正確なデータを取得することが難しく、作業を行うことが困難になります。しかし、外壁ロープ打診方法ならば曇りの日でも点検が可能であり、コスト面でも負担が少ないという魅力があります。